Nel nostro Paese aumentano le compravendite, ma sempre meno persone si sentono in grado di comprare davvero. È questa l’immagine che emerge dall’ultimo rapporto elaborato da Nomisma, un paradosso un po’ spiazzante del rapporto tra italiani e abitazione.

Perché se è vero che il mercato residenziale dà segnali di una certa vitalità, è altrettanto vero che per molte famiglie le entrate che non bastano più.

Redditi fermi, spese sempre più alte

Solo il 35,8% degli italiani ritiene di guadagnare abbastanza per coprire le spese essenziali. Non è solo una percentuale: è la misura di una sensazione diffusa di precarietà. Dall’altra parte cresce chi definisce il proprio reddito appena sufficiente o del tutto inadeguato: si parla di circa un quinto della popolazione.

In questo scenario, comprare casa diventa un obiettivo sempre più lontano, soprattutto nelle città dove i prezzi restano altissimi.  

Chi paga di più

Le difficoltà non sono distribuite in modo uniforme. I nuclei più esposti alle pressioni economiche – famiglie numerose, single di mezza età, anziani soli – sono quelli che sentono di più il peso dell’incertezza.

Non stupisce allora che oltre un quarto delle famiglie dichiari di non riuscire a risparmiare e che circa una su tre dica di aver visto ridursi ulteriormente la propria capacità di mettere qualcosa da parte nell’ultimo anno.

Il mercato è attivo, ma l’accesso è selettivo

Eppure il settore immobiliare sembra in buona salute. Nel 2025 si stimano circa 770 mila compravendite, un volume superiore ai livelli pre-pandemici. Anche i mutui sono tornati a crescere con decisione, con un balzo superiore al 30% rispetto all’anno precedente.

Ma c’è un dettaglio che cambia la lettura: la quota di famiglie che riesce davvero a ottenere un finanziamento resta più bassa rispetto ai picchi recenti. Segno che il credito è tornato, sì, ma con criteri più selettivi.

Affitto da scelta a necessità

Quando l’acquisto non è possibile, l’affitto diventa praticamente una scelta obbligata. Oggi oltre la metà degli inquilini vive la locazione non come un’opzione, ma come unica possibilità. In un solo anno è cresciuta anche la quota di chi resta in affitto per periodi lunghi, fenomeno particolarmente evidente tra giovani, autonomi e professionisti.

L’offerta non soddisfa i nuovi bisogni 

Il cambiamento è dovuto anche alle trasformazioni demografiche: più persone sole, meno famiglie con figli, popolazione che invecchia. Il risultato è una domanda crescente di case piccole, flessibili, spesso condivise. Iniziano ad apparire formule come co-living, student housing e senior housing, ma l’offerta manca. La ‘colpa’?  Pochi nuovi cantieri e vincoli che rallentano il recupero degli immobili esistenti.

Come osserva Chiara Pelizzoni, il nodo vero è lo scollamento tra un mercato ancora dinamico e una platea sempre più ampia di famiglie che si sentono economicamente fragili. La casa resta un simbolo di stabilità, ma per molti rischia di trasformarsi in un miraggio.